Een verhuurder mag de huur meestal één keer per jaar verhogen, maar alleen binnen de grenzen die de wet stelt. Of die grens geldt en hoe hoog hij is, hangt af van het soort woning (sociale huur of vrije sector) en van je contract. Ben je het niet eens met de verhoging, dan kun je bezwaar maken bij de verhuurder en in veel gevallen naar de Huurcommissie stappen.
Hoe zit het
In Nederland gelden er jaarlijks maximale huurverhogingen. Die worden vastgesteld door de Rijksoverheid en verschillen voor sociale huurwoningen (gereguleerde huur) en woningen in de vrije sector (geliberaliseerde huur). Sociale huur betekent dat de kale huur bij het begin van het contract onder de liberalisatiegrens lag; vrije sector betekent dat die er boven lag.
Sinds 1 juli 2024 (Wet betaalbare huur) is er naast sociale huur ook een middenhuursegment met een gereguleerde huurprijs en een eigen maximale jaarlijkse verhoging; of een nieuw contract daaronder valt, hangt af van het puntenaantal van de woning. De Huurcommissie en Rijksoverheid.nl leggen uit welk segment op jouw woning van toepassing is.
De actuele maximale percentages voor het lopende jaar (2026) staan op Rijksoverheid.nl onder “huurverhoging”. Ze veranderen bijna elk jaar per 1 juli (voor sociale huur) en per 1 januari (voor de vrije sector). Een percentage dat vorig jaar gold, geldt dit jaar dus meestal niet meer.
De verhuurder moet je een voorstel sturen voor de verhoging ingaat. In dat voorstel staat het huidige bedrag, het nieuwe bedrag, het percentage en de datum waarop de verhoging ingaat. Zonder zo’n voorstel gaat er in de regel niets omhoog.
Of jouw woning sociale huur of vrije sector is, hangt af van de kale huurprijs bij aanvang van het contract. Op de eerste huurovereenkomst of in de brief van de verhuurder staat vaak welk type het is. De Huurcommissie kan bij twijfel toetsen onder welk regime je woning valt.
Wanneer mag een verhoging niet
Een verhuurder mag niet zomaar elk moment de huur verhogen. Grofweg zijn er drie situaties waarin een voorstel in de regel niet klopt:
- De verhoging komt binnen twaalf maanden na de vorige verhoging of na het begin van het contract (artikel 7:251 BW).
- Het percentage ligt boven het wettelijk maximum voor dat jaar.
- Het voorstel is te laat aangekondigd of mist de wettelijk verplichte informatie.
Voor de vrije sector geldt bovendien dat het huurcontract meestal een indexeringsclausule bevat. De verhuurder mag alleen verhogen volgens die clausule, en die verhoging is óók gebonden aan een wettelijk maximum.
Stappen als je het er niet mee eens bent
- Lees het voorstel goed door. Kijk naar het percentage, de ingangsdatum en of het onder sociale huur of vrije sector valt.
- Vergelijk het percentage met het maximum voor dat jaar op Rijksoverheid.nl.
- Stuur de verhuurder een schriftelijk bezwaar vóór de ingangsdatum. Leg uit waarom je het niet eens bent. Bewaar een kopie.
- Reageert de verhuurder niet of houdt hij vast aan de verhoging? Dan kun je bij een sociale huurwoning de Huurcommissie inschakelen. Bij een vrije sector woning kan de Huurcommissie in beperkte gevallen ook toetsen, bijvoorbeeld bij de jaarlijkse indexering.
- De Huurcommissie doet een uitspraak. Partijen zijn daaraan gebonden, tenzij een van beiden binnen acht weken na verzending van de uitspraak de zaak aan de kantonrechter voorlegt (artikel 7:262 BW). Die termijn staat ook in de uitspraak zelf.
Kosten en termijnen
De precieze bedragen en termijnen staan bij de instanties zelf. Wat je in de regel tegenkomt:
| Onderdeel | Waar te vinden |
|---|---|
| Maximale huurverhoging in 2026 | Rijksoverheid.nl (verandert per 1 januari en 1 juli) |
| Bezwaartermijn richting verhuurder | Vóór de ingangsdatum van de verhoging |
| Kosten procedure Huurcommissie | Huurcommissie.nl (leges verschillen per zaak en worden geïndexeerd) |
| Gevolg van verlies bij de Huurcommissie | De verliezende partij betaalt in de regel de leges |
De kosten van een procedure bij de Huurcommissie zijn beperkt vergeleken met de kantonrechter, maar niet nul. Op Huurcommissie.nl staat het actuele legesbedrag per type verzoek.
Bezwaar maken tegen een huurverhoging heeft een deadline. Doe je het te laat, dan geldt de verhoging meestal automatisch, ook als het percentage te hoog was. De datum staat in het voorstel van de verhuurder. Reageer schriftelijk en bewaar een bewijs van verzending.
Wat als de verhuurder ook nog achterstallig onderhoud heeft
Als er ernstige gebreken zijn aan de woning, zoals lekkages, schimmel of een kapotte verwarming, kun je bij sociale huur de Huurcommissie vragen om tijdelijke huurverlaging tot het gebrek is verholpen. Dat staat los van de huurverhoging, maar het speelt soms tegelijk. Beide procedures lopen apart.
Hier kun je terecht
- Rijksoverheid.nl: het actuele maximale percentage voor sociale huur en vrije sector, per jaar.
- De Huurcommissie: onafhankelijke instantie die geschillen tussen huurder en verhuurder beoordeelt, onder meer over huurprijs en huurverhoging.
- Het Juridisch Loket: gratis eerste juridische hulp, voor mensen met een inkomen onder de grens die de Raad voor Rechtsbijstand hanteert.
- De Woonbond: belangenorganisatie voor huurders met informatie over huurverhoging en je rechten als huurder.
- Een rechtsbijstandverzekering: als je die hebt, kun je een jurist inschakelen om je bezwaar of procedure te begeleiden.
- Een huurdersvereniging of wijkteam: veel gemeenten hebben een loket dat huurders wegwijs maakt in de procedure.
- Een advocaat: bij een procedure bij de kantonrechter na een uitspraak van de Huurcommissie, of bij ingewikkelde vrijesectorzaken.